陈德霖：香港楼市仍过热 无条件减辣

陈德霖昨日出席立法会财经事务委员会会议，谈及楼市走势。他说金管局去年5月推出第八轮“逆周期措施”之后，交投量于7、8月期间明显下跌，不过由9月开始又再价量齐升，当中以小型单位上升较快。陈德霖表示，楼市过热情况仍然存在，看不到有理据放宽现行的逆周期措施。至于会否再加辣？他重申，金管局会密切留意市场发展，在有需要时会采取适当措施。不过他补充说，从置业首期、收入要求等指标衡量，楼宇按揭现时“相当严谨”。

由2009年至今，金管局共推出八轮“逆周期措施”，以提高银行体系应对楼市调整风险的抗震能力。陈德霖表示，在楼市上升周期，尤其是“牛气冲天”之时，市民大众往往忽视危险讯号或市场要素的改变，敦促有意置业人士注意息口上升风险。

呼吁小心管理借贷

根据过往历史经验，陈德霖谓楼市存在周期演变。在上行周期，即使很多要素出现改变，市场也是视而不见，例如利息水平变化。他提醒说，尽管楼价上升，惟利息低企令投资者觉得有能力供楼，但按揭贷款年期长达20年，甚至30年，假如利率正常化，港元息口跟随上升，置业人士是否仍然负担得来？对于金管局这项提示，他说：“很多市民都觉得港息加唔到，唔会加”，反问“这项预期是否过分乐观呢？”假如这份乐观预期与实际情况存在落差，市场或者会出现调整。

他以1997年的楼市为例，当时楼市“牛气冲天”，很多参与楼宇买卖的人都认为“楼市不会下跌”、“无条件下跌”，但结果证明，其后的下行周期可以“好夸张”。

陈德霖续说，利息走势对楼市一定有影响，虽然并非唯一因素。现时按揭息口约为2厘左右，很多置业人士都可以负担，但如果升至正常水平，例如再增加2至3厘，供楼负担将有明显改变；此外，届时投资物业的租务回报率，或显著低于银行定期存款，其投资取向亦可能出现变化。他重申，房地产市场有明显的周期性，置业人士要做好准备，小心管理借贷、杠杆比率。

他同时指出，楼市情况复杂，难以准确分析和管理得好。香港楼市明显存在需求大，但土地供应不足的问题；唯一旦土地和楼宇供应回升，“市场情绪未必会于短期内改变”。

放宽九成按揭仍审视

议员关注金管局旗下按证公司会否因应楼价上涨，将适用于九成按揭的楼价上限，由现时的400万元向上提高。陈德霖回应说，按证公司提供的按揭保险，是以市场机制运作、风险为本的产品，可因应市场变化作出调校；不过他指出，市场上亦有声音认为，按证在调校时要小心平衡市场反应，例如“是否有助增加二手楼市的流转量，令供应增加和方便市民置业，还是会令业主叫价更加进取？”故此必须小心评估、审慎行事。他说按证公司目前仍在审视当中，未有结论。