标普大摩连发警示：香港楼价高危！

最近一年多来，香港楼价连升16个月，累计涨幅达到24%。资料图片

截至7月底，香港住宅楼价按年升近20%，市场上关于楼市见顶声音此起彼伏。著名评级机构标准普尔最近发出警示，香港、上海、澳洲悉尼的楼价均已达至危险水平，情况有如亚洲金融危机爆发之前局面。另一方面，摩根士丹利亦预料，香港楼价已经见顶，后市几无上涨空间。

标普：香港楼价偏高警号已响

近来，财政司司长陈茂波已多次警告欲在本港置业的买家，美联储即将展开缩表计划，要时刻严防本港楼价下行风险。无独有偶，标普亚太评级主管Elena Okorochenko日前在新加坡一个会议上表示，今日亚太房产价格高涨程度一如亚洲金融危机之前，再加上家庭债务增加，香港、上海和悉尼的房价偏高，由此带来的风险需要大家关注。

资料显示，悉尼房价过去5年已飙升75%，成为全球第二昂贵的住宅市场，仅次于香港。另外，国家统计局公布，上海上个月的楼价按年上升8.4%。一份房价涨幅排行榜显示，过去10年上海楼价涨幅高达610%----亦就是说，10年前如果在上海买一套100万元人民币的房子，如今已值700多万元。

大摩：港楼见顶几无上涨空间

稍早，摩根士丹利发布报告认为，本港楼价增速已于6月份见顶，当时私人住宅售价指数为336.5，而7月份该数据为336.8，涨不动迹象已现。大摩预计，未来本港楼价上升速度将明显放缓，到年底楼价增速会降到0。

根据报告，由于各项宏观经济数据向好，暂时尚能支撑本港高昂的楼价水平。上半年，本港实际公布的经济增长率录得4%，高于此前外界预期。另外，仅为3.1%的低失业率水平更创下1997年以来的新低。与此同时，恒生指数连续两个多月徘徊于27000点以上高位，引发财富效应，为本港楼市再添「一把火」。微观数据方面，本港工资按年录得4%至5%增长，发展商亦提供金融按揭助港人上楼，这些要素均有助于维持供楼还贷能力。不过，香港银行同业拆息(HIBOR)逐渐追平伦敦银行同业拆息(LIBOR)，越来越多的私人住宅单位将落成，内地资本管制趋严或导致竞投土地参与度下降，这些都给本港楼价增添了下行压力。

该行分析指，楼市增幅与恒生地产指数存在很强相关性，楼价增速放缓预示香港房地产股票跌势。据此，投资者需引起重视，届时地产股都会受到压力。目前，大摩看好本港一众土储丰富的老牌发展商，如新地(016)持有较多农地，兼在大湾区亦有布局;新世界(017)获上调评级为「增持」，因其于内地拥有庞大土地储备;长实(1113)、嘉里建设683)、希慎兴业(014)、九仓(004)、恒隆地产(101)、信和置业(083)、太古地产(1972)、合和实业(054)等均获「持有」评级，惟恒基地产(012 )被评为需「减持」的股份。

打工仔不吃不喝18年方能上车

年初，美国市场研究公司Demographia发布《2017年国际住房可负担性调查报告》预言，中国香港将是2017年全球房价最难负担的城市，市民需努力打工、不吃不喝18年才能买到一层楼截至2016年，香港已经蝉联7年全球楼价最难负担城市，澳洲悉尼和加拿大温哥华紧随香港之后，分列楼价最难负担城市第二、第三位。

上述美国公司是根据房价收入中位数倍数(medi-an multiple)原则进行楼市分析的，即将一个城市的房价中位数除以家庭年收入中位数，以此来计算负担能力。

该分析结果显示，至2016年底，香港房价收入比为18.1，连续7年蝉联榜首。报告指出，香港土地开发受限使土地供应日趋紧张，抬升了香港楼价。2002年至2014年间，本港楼价与居民收入比上升了约275%。

【消委提醒】按揭须多做比较量力而行

本港消委会比较了17间银行及财务机构69个按揭计划，发现不同按揭计划下总利息支出可相差数十万元。该会引述一售价近850万元单位为例，总利息开支差距竟超过500万元。

上月，消委会向本港银行查询了有关住宅及车位按揭资料，涵盖H按、P按、按揭保险计划、居屋、公屋及车位等不同类型。若同以8月22日H(实际利率由1.79厘至2.32厘不等)及P(由2.15厘至2.25厘)计算，调查结果差距惊人。以贷款人购一价值500万元物业，按揭成数60%，即借款300万元，供款年期20年，以最低1.79厘计，月还款约14900元、全期利息总开支约57万元;若以最高2.32厘计，月还款约15600元、全期利息总开支75万元。两者相差近20万元。

850万售价利息差可超500万

市面上亦有发展商推高成数的按揭计划。消委会提醒，要留意这类计划的利率可能较银行高1倍或以上，总利息支出随时较银行按揭多出数百万，应全面评估还款能力才可作决定。

以一售价848万元单位为例，银行按揭计划下，最多能贷500万元，买家须付首期348万元。如以P按利率2.75%计，供款25年，全期总利息支出154万元、月供约21000元;如以发展商提供的按揭计划，可借款八成即678万元，首期可减逾半(只需付170万元)，但利率则要以P+1%计，且首3年只供利息。同样供款25年，总利息支出高达667万元，较银行按揭计划多付利息逾500万元(首3年月供33000元，其后22年月供高达46000元，为银行按揭供款的2倍多)。

消委会宣传及社区关系小组主席许敬文提醒准买家作决定时，除要多作比较外，还要全面评估还款能力，亦要一并考虑银行提供的优惠、手续费及个别计划的特定限制。（记者郑珊珊、叶子睿、何加祺）