全球最难 港人19.4年买到楼专家料楼价难回调

香港楼价于过去15年急速上升，正好反映于楼价对比收入比率上。Demographia引述中文大学的调查指，本港2002年时的楼价对比收入比率不过4.6倍，但去年已急升至19.4倍。诚然，香港楼价已与市民收入大大脱节，于国际层面上，其难以负担的情况亦远远抛离其他国家及地区。如与排第二及第三位的悉尼及温哥华，楼价对比收入比率亦不过12.9倍及12.6倍。

业界吁一半土地建首置盘

报告是次调查了9个国家或地区，合共293个城市而得出的结果。十大最难负担城市中，美国佔了6席，澳洲两席，加拿大及中国香港各佔一席。虽然十大最难负担的城市中，美国佔愈半，但美国亦是拥有最多楼市处于可负担水平的城市，国家整体的中位数倍数为3.7倍。

中原集团创办人施永青表示，本港目前楼宇供应不足两万个，加上本港市民收入分配不均，导致有人买不起楼。他指，这个情况并不健康，建议政府推出特殊政策，协助普通市民买楼置业。他续称，本港的人均生产总值以国际水平来说并不差，只是本港市民无法负担，若政府降低地价，相信有助市民置业。他又建议，政府将供私人发展商投标的一半土地，预留作首置上车盘。

股市效应助燃资产价格

中银香港高级经济研究员蔡永雄表示，香港经济表现良好，失业率低见2.9%，加上股市畅旺，均令资产市场价格得到支持。他续称，虽然美国加息要留意息口向上的趋势，但除非外围出现大变化，否则预期本港楼价短期内将继续于高位一段时间，不过亦不会再如去年般急升14%。至于楼价对比收入比率会否再上升，他称，本港经济向好，要看市民收入会否上升。

事实上，本港楼价高企有多个因素支持。东亚银行经济研究部首席经济师邓世安表示，本港楼宇供应紧绌，而本港楼宇除本地需求外，还要满足内地的投资需求。供不应求，加上息口仍处非常低水平，进一步巩固市场对楼价上升的预期，亦远超市民可负担的能力。他指，短期内看不到楼市会有明显转向，除非政府有动作，否则高楼价将会持续。他坦言，现时本港楼价已不能用理性分析，因香港楼市已变成面向全国市场，如何满足内地需求之馀，而保持香港市场优先，正是港府面对的一大挑战。

星洲楼价收入佔比仅4.8倍

香港与新加坡均是亚洲四小龙之一，常常会被相提并论。是次调查中亦包括新加坡，但其楼价负担能力恰恰与香港相反。香港是不停恶化，但新加坡却是不断改善，其楼价佔收入比例仅4.8倍。报告指，新加坡成功之处，在于其长期向公众承诺保持楼价受控。

香港楼价高企，除了供应一直跟不上外，还有域外资金不断涌港，从而推高楼价。虽然先后有“港人港地”及非本地买家需缴交15%的“买家印花税”，但对压抑楼价并无帮助。至于新加坡，88%市民均拥有自置房屋，是调查中最高的国家。另一方面，本地买家可自由于市场买卖房屋，但非本地居民则有限制，这亦是新加坡于全球化下，可控制楼价的成功地方。

积金局早前表示，研究是否可提取强积金作首次置业用途，这亦与新加坡现行做法有相似之处。现时新加坡的公积金制度，市民可提早提取部分资金用作置业及医疗用途。不过，本港楼价高企下，即使可提取部分强积金作首期之用，亦是杯水车薪。本港一日未能解决供应问题，楼价只有继续高企，市民亦唯有“望楼兴嘆”。

恒生料今年增长放缓至2.8%

恒生银行（00011）首席经济师薛俊昇出席香港总商会午宴上预期，今年香港GDP增长放缓至2.8%。他解释，高基数效应，加上考虑到去年股市升幅达三分一、失业率回落至近年低位，认为今年本地居民消费支持经济的动力未必有去年般强。但他相信，本港经济的基本因素仍然稳定，但会受外围因素影响。

至于内地过去几年面对产能过剩、债务及槓桿过高问题，近期情况有所改善。薛俊昇指，内地经济放缓速度减慢，未来将会平稳发展，预计今年内地经济增长6.6%。他又估计，今年内地金融政策变动不大，政府会继续积极财政政策，应对下行风险，货币政策维持中性稳健，以免影响企业贷款成本。他续称，虽然内地金融去槓桿速度未如去产能快，但过去一年货币供应减慢，显示中央希望控制金融市场风险及槓桿过高问题。

人民币去年显著升值，主要因美元弱势。他表示，短期人民币强势持续，升至6.4至6.5水平。但他指，由于内地经济新常态，今年人民币汇价或会有2%至3%的贬值空间，仍视乎美元走势而定，若美元持续弱势，对人民币汇价会有支持。

美国经济方面，他预期，2018年美国GDP增速将由去年的2.3%提升至2.6%，为联储局加息3次提供利好环境。然而，他对美国中长期经济前景看法负面，估计税改导致美国财政赤字达1.5万亿美元。他又提到，去年美元指数回落10%，近期两年期美国债息升幅亦较十年期债息为高，反映市场对未来美国经济感到忧虑。(记者 邵淑芬)